1か月の長期予約は、自社の数字で換算すると、その月の稼働が94%に届かない限り、20%引きでも短期で売るより手元に多く残ります。売上は短期のほうが大きくても、清掃を引くと順番が入れ替わります。
数字は2026年10月1日時点、自社3棟6室の12か月（2025年10月から2026年9月、予約489件）の実績で、運営データに方法とあわせて公開しています。この記事は長期予約の件数の集計ではなく、平均値からの換算です。他の物件の結果を約束するものでもありません。
長期割引は、実際どれくらいに設定していますか
東京の4リスティングでは、7泊以上が10%引き、28泊以上が15%から20%引きです。2026年11月1日に予約カレンダーで確認した設定で、割引は自動で適用されます。
東京の1予約の上限は30泊なので、それより長い滞在はお問い合わせを頂いて個別に相談します。札幌は長期の条件を個別に決めていて、一律の月割はありません。
| 東京のリスティング | 7泊以上 | 28泊以上 |
|---|
| HEIWAJIMA | 10% | 20% |
| KAMEARI 101 | 10% | 15% |
| KAMEARI 201 | 10% | 20% |
| KAMEARI 一棟 | 10% | 20% |
28泊を1件で売ると、短期と何泊分違いますか
平均稼働83.7%の短期と比べると、20%引きの28泊のほうが清掃後で約2.4泊分多く残ります。単位は自社の1泊の単価で、金額ではなく泊数で比べています。
短期の28日は、稼働83.7%で23.4泊が売れ、平均3.3泊なので約7.1件に分かれます。清掃は売上の17.0%で、差し引くと19.5泊分です。長期は28泊の20%引きで22.4泊分、清掃1回の0.56泊を引いて21.8泊分です。清掃1回の重さは17.0%に平均3.3泊を掛けた値で、平均3.3泊の記事の0.58泊を最新の比率で計算し直しました。
15%引きなら清掃後は23.2泊分で、計算上は稼働100%でも短期と並びます。下の表の単位は泊で、右端は20%引きの長期の21.8泊分から、短期の清掃後を引いた差です。
| 短期の稼働 | 売上 | 清掃後 | 長期との差 |
|---|
| 60.0% 東京 2026年9月 | 16.8 | 13.9 | +7.9 |
| 68.3% 札幌 2025年11月 | 19.1 | 15.9 | +6.0 |
| 83.7% 自社平均 | 23.4 | 19.5 | +2.4 |
| 90.0% | 25.2 | 20.9 | +0.9 |
| 95.2% 東京 2025年10月 | 26.7 | 22.1 | −0.3 |
売上は短期のほうが大きいのに、なぜ逆転するのですか
長期の利点は、空室と清掃が同時に減ることです。平均稼働なら、短期の23.4泊に対して長期は28泊埋まり、入れ替えは約7回から1回になります。
売上だけを見ると、長期の22.4泊分は短期の23.4泊分より少なく見えます。月次の売上表だけで判断すると、長期は損に見えるということです。
運営手数料の売上20%を引いても順番は変わらず、差は約2.6泊分になります。手数料は売上に掛かるので、この場面では運営側の受け取りが減り、オーナー様の手元が増えます。このため比べるときは、売上ではなく清掃後の数字を使います。
稼働が94%を超える月は、どれくらいありましたか
東京と札幌の12か月、延べ24か月のうち、94%に届いたのは2か月でした。東京の2025年10月の95.2%と、札幌の2026年2月の94.0%です。
ただし、これは都市ごとの月平均です。1室の特定の28日はもっと高いことがあり、月をまたぐ予約は暦の月とも揃いません。境目は目安で、判定には月ごとの稼働の振れ幅を物件ごとに見る必要があります。
長い予約は、何を奪いますか
一番大きいのは単価を上げる機会です。自社の平均稼働なら、短期の1泊あたりの単価が長期より約10%高いだけで、20%引きの利点は消えます。15%引きなら約16%です。
長期は予約の時点で28泊分の単価が決まり、繁忙期の日も一緒に押さえます。自社の予約は中央値で到着の42日前に入るので、需要を見て1泊の料金を見直す余地を手放すことになります。キャンセルも1件で28泊分です。条件は予約サイトごとに違うので、最新の規約を確認します。
費用はそれほど動きません。在室が4.6泊増えても、電気とガスの売上比3.4%で換算すると増えるのは約0.16泊分です。退室清掃が2回分かかっても増えるのは0.56泊で、順番は変わりません。ただ水道は集計に入っていません。また使い方が暮らしに近づくので、冬の札幌の暖房などは物件ごとに確認が要ります。
レビューの機会も約7回が1回になります。数字に出にくい損失ですが、開業して間もない物件では特に重く見ます。
弊社は、どんなときに受けて、どんなときに受けませんか
判断は予約が来た時ではなく、割引と単価を決める時に済ませておきます。割引はカレンダーが自動で適用するので、後から断る場面は基本的にありません。
埋まり具合を見て単価を先に動かし、その単価に割引が掛かる形にします。前後に短い隙間が残る予約は、最低泊数（HEIWAJIMAは2泊、KAMEARIは3泊）を下回ると売れなくなるので、この点も見ます。
| カレンダーの状況 | 弊社の考え方 |
|---|
| 埋まりの弱い月 | 設定どおりの割引で受ける |
| 平均的な月 | 受ける。短い隙間が残らないかを見る |
| 繁忙期を含む期間 | 先に単価を上げ、その単価で受ける |
| ほぼ埋まった月 | 単価を上げて短期を優先する |
| 30泊を超える滞在 | お問い合わせを頂いて個別に相談する |
1か月の滞在は、宿泊と賃貸のどちらになりますか
線引きは契約の内容や物件の許可によって変わるので、弊社は一律にお答えしません。割引の計算より先に、次の順番で確認します。
まず、物件の許可と計画している予約の形を保健所に伝え、そのまま受けられるかを尋ねます。次に、分譲マンションなら管理規約、借りている物件なら賃貸借契約で、長期の利用が認められるかを読みます。契約書を別に作るなら行政書士や弁護士に、宿泊税や消費税の扱いは税理士に確認します。自社の例は、そのまま他の物件には当てはまりません。
自分の物件では、どう計算すればいいですか
必要な数字は、その月の稼働率と清掃費の売上比、平均泊数の3つです。短期は28日に稼働率を掛け、そこから清掃費の売上比を引きます。長期は割引後の泊数から、清掃1回分（売上比に平均泊数を掛けた値）を引きます。大きいほうが、その物件のその月の答えです。
弊社が物件を運営するときは、この計算を開業後の実績でやり直して、割引と最低泊数を決めます。長期が入るとお約束するものではありません。
