一棟貸しか部屋別か：亀有の一棟の掲載は、12か月で2泊しか売れていません

2部屋ある建物は、部屋別に売るのを基本にして、一棟の掲載は大人数のお客様を受けるための追加の入口として残すのが、自社2棟の実績から出る答えです。亀有の一軒家では、両方の階を販売していた293泊のうち、一棟として売れたのは2泊でした。

弊社は東京と札幌で自社の宿を3棟6室運営し、オーナー様の物件もお預かりしています。数字は2025年10月から2026年9月の12か月、自社の予約管理システムの成立予約から2026年10月27日に集計したもので、運営データの稼働率と同じ予約が元です。この組み合わせ別の内訳は運営データの表には載せていません。

2部屋の建物を、自社ではどう組み合わせて売っていますか

2棟で、部屋ごとの掲載と、2部屋をまとめた掲載を同時に出しています。一棟貸しとは、建物や複数の部屋を1組のお客様に1回の予約でまとめて貸すことです。3つの掲載は同じカレンダーに繋がっていて、どれかが売れるとほかは自動で閉じます。12か月で同じ夜を二重に売ったことはありません。

一棟の掲載は、12か月で何泊売れましたか

亀有は2泊、札幌は12泊で、どちらも販売した夜の5%未満です。予約の件数でいうと、亀有は1階53件と2階52件に対して一棟が1件、札幌は1Bと1Cが89件ずつに対して2室まとめてが3件でした。

多かったのは、2つの部屋が同じ夜に別々のお客様で埋まる夜です。部屋の側で数えると、亀有の稼働は81.6%、札幌の2室は85.1%で、そのうち一棟の掲載から来たのは0.8%と4.4%でした。

部屋別に売ると、泊数と人数はどう変わりますか

部屋の大きさで客層が分かれます。亀有では大きい階ほど長く泊まり、定員10名の亀有2階は1件あたり平均5.9泊・5.1名、定員4名の1階は4.3泊・3.0名で、自社全体の平均3.3泊より長くなりました。札幌の2室は2.9泊と3.4泊で、人数は3名前後と、定員の差ほどには分かれませんでした。

泊数が長いほど入れ替えの回数は減ります。同じ稼働でも、平均3.3泊の部屋より5.9泊の部屋のほうが清掃の回数は少なくて済みます（平均泊数の話）。一棟の予約は1回の退室で2部屋分の清掃が同時に来るので、人の手配は2部屋分を同じ日に用意します。

それでも一棟の掲載を残しているのはなぜですか

部屋別では受けられない人数のお客様が、ほかに入口のない形で来るからです。亀有の一棟の予約は14名で、どちらの階にも入りきりません。カレンダーが繋がっているので、一棟の掲載を出しておくことで失う夜はありません。

一棟の予約4件は、到着の76日から83日前に入っていました。自社全体の中央値42日よりかなり早いのですが、4件は傾向と言える数ではありません。言えるのは、大人数の予約は、どちらかの階がまだ空いている早い時期にしか入る余地がないということです。

分けて売ると、どこで稼働が崩れますか

片方の部屋だけが売れて、もう片方が空いた夜です。亀有では82泊（28.0%）、札幌では66泊（20.4%）ありました。この夜は小さな予約が建物を半分だけ使い、一棟の掲載も閉じています。

その夜に大人数の問い合わせがあったかどうかは、予約の記録からは見えません。断った需要は数字に残らないので、片方だけの夜が続く月は、一棟の値段と部屋別の値段を見直す合図にしています（料金の見直し方）。一棟の値段は、同じ夜に2部屋を別々に売った場合と比べて決めます。

2部屋ある建物は、どちらで売ればいいですか

先に建物の作りで決まり、そのあと人数で決まります。次の3つを順に確かめてください。

• ◆入口と水回り：部屋ごとに玄関、トイレ、浴室が分かれていなければ、部屋別に売るのは難しく、一棟の掲載が中心になります
• ◆人数：部屋ごとの定員で受けられる人数の予約が大半なら部屋別を基本にし、合計の定員でしか受けられない人数のために一棟の掲載を足します
• ◆カレンダー：3つの掲載を1つの予約管理でつなげられるか。つなげられないなら、一棟の掲載は出さないほうが安全です

弊社では、2部屋の建物をどうお受けしていますか

下見で入口と水回りを確かめ、部屋別、一棟、その両方のどれで掲載するかをご提案します。両方の場合は、カレンダーをつないだうえで掲載を3つ作ります。運営代行の手数料は売上の20%、清掃・リネン・消耗品は実費です。

ここに出した数字は全て自社2棟の実績で、お預かりする物件に約束する数字ではありません。