民泊の清掃：売上の17.5%が、月7回の入れ替えに消えていく

民泊の運営費でいちばん大きいのは清掃です。何に使われ、月に何回発生し、どこを削ると逆に高くつくのかを、自社3棟6室の実績から書きます。

民泊の清掃は、売上のどれくらいを占めるのですか

売上の17.5%です（2026年8月時点、自社3棟6室の12か月、2025年8月から2026年7月の実績。数字は運営データに公開しています）。消耗品4.2%と合わせると21.7%で、公開している運営費の合計27.9%のうち約8割が清掃まわりです。

下の表に家賃、代行料、水道代は入っていません（水道は集計元にこの期間分がなく、合計は小さめに出ます）。電気2.6%、ガス1.0%と比べれば桁が違い、収支を動かすならまず見る行はここです。全体は月次P/Lの読み方に。

清掃は、1室あたり月に何回発生するのですか

月7回から8回です。稼働率83.6%と平均宿泊日数3.3泊（2026年8月時点、自社6室・12か月の実績）から出ます。30日のうち25泊が売れ、3.3泊ずつの予約なら、入れ替えは7回台です。

入れ替え清掃（ターンオーバー）とは、前のゲストが出てから次が入るまでの数時間で、部屋を次の予約に間に合う状態に戻す作業です。同じ12か月の予約は449件、つまり449回起きました。

1回の清掃で、実際に何をしているのですか

清掃、リネン交換、消耗品の補充、点検の4つです。最後の点検が、外注の見積書から落ちやすい項目です。

• ◆清掃：水回り、床、キッチン、ゴミの持ち出し。時間の半分以上は水回りとキッチンです
• ◆リネン交換：シーツ、カバー、タオル。洗って戻すか業者から入れ替えるかで、必要な在庫数が変わります
• ◆消耗品の補充：シャンプー類、トイレットペーパー、洗剤、ゴミ袋。売上比4.2%はここです
• ◆点検：設備が動くか、破損がないか、忘れ物がないか。写真で残します

安い清掃は、なぜ結果として高くつくのですか

清掃の失敗は、清掃費ではなく売上側に出るからです。見落としはレビューの星に直結し、星は検索順位と単価に効きます。自社6室は364件のレビューで平均4.9（2026年8月時点）。この数字を守るほうが、1回数千円を削るより優先です。失敗は同じ4つに集中します。

• ◆見落としの定番：髪の毛、排水口、電子レンジの中、ベッドの下。写真に写らない場所です
• ◆時間切れ：チェックアウトとチェックインの間は数時間。1日に詰め込みすぎると、最後の1室が雑になります
• ◆報告されない破損：気づいた人が黙ると、次のゲストが第一発見者になります。最悪の順です
• ◆補充忘れ：トイレットペーパーが切れた連絡は、たいてい深夜に来ます

外注と自社チーム、どちらがいいのですか

部屋数と、当日の変更にどこまで対応する必要があるかで決まります。1室なら外注、複数室を同じ品質で回すなら専属に近い体制が分かれ目です。私たちは東京と札幌に自チームを置き、お預かりは5件までです。

1回いくらの相場は、都市、間取り、リネンの有無で振れます。市場の推定値は数千円から1万円台という幅で語られますが、その幅自体が単価比較の無意味さを示しています。単価ではなく、自分の部屋が年に何回どう回るのかを聞いてください。

ゲストからいただく清掃料金は、どう設定すべきですか

実費との差だけでなく、最低宿泊日数とセットで設計してください。清掃料金とは、宿泊料金とは別にゲストが1予約につき1回払う金額です。1泊ごとではないので、短い予約が続くほどゲストの負担は重くなり、運営側は回数分の実費を払います。

上げれば実費は埋まりますが、総額表示が上がって1泊2泊の予約が減ります。下げれば埋まりやすく、回転ごとに持ち出しが出ます。私たちは料金を抑える代わりに最低宿泊日数を置き、季節ごとに動かしています。考え方は代行費用の記事と同じです。

清掃のあとに、必ず確認していることは何ですか

次の予約の中身を見てから、部屋を最終確認します。きれいな部屋が、次のゲストに合っているとは限りません。

• ◆人数：4名の予約に、寝具とタオルの数が合っているか
• ◆到着時刻：深夜着なら、照明と入り方の案内を先に送る
• ◆季節：札幌の冬は暖房と凍結、東京の夏は換気と空調
• ◆写真：作業後に残す。破損の発生時期を特定できるのは、これがあるときだけです