民泊運営代行の費用：4つの料金モデルと、手元に残る金額

運営代行を探し始めると、最初に目に入るのが手数料の数字です。15%、20%、月額8万円。ところがこの数字だけを並べても、比べたことにはなりません。何が含まれているかが会社によって違い、そして料金モデルが違えば、同じ物件でも手元に残る金額が変わるからです。

私たちは東京と札幌で自分たちの宿を運営していて、その延長でオーナー様の物件もお預かりしています。売り込みではなく、自分が契約する側だったら何を確認するか、という順番で書きます。

料金モデルは大きく4つ

日本の民泊運営代行の料金は、ほぼこの4種類に整理できます。

同じ「20%」でも、含まれるものが違う

料率を比べる前に、その料率で何をしてもらえるのかを一覧にしてください。よく差が出るのは次の項目です。

• ◆清掃とリネンの手配：ゲスト負担か、オーナー負担か、代行料に含まれるか
• ◆消耗品と備品の補充：実費か、上乗せがあるか
• ◆写真撮影と掲載文の作成：初期費用として別請求されることが多い
• ◆価格調整：毎日動かすのか、月に一度見直すだけなのか
• ◆ゲスト対応の時間帯：24時間なのか、営業時間内だけなのか
• ◆宿泊税の集計と申告、保健所や消防への対応
• ◆月次レポート：出るのか、出るとして何が書かれているのか
• ◆OTAの手数料：Airbnbのホスト手数料などは代行手数料とは別に引かれます

手元に残る金額で比べる

モデルの違いは、売上が動いたときにはっきり出ます。月商50万円の月と、閑散期で月商20万円の月を並べてみます。分かりやすさのため、清掃費はゲスト負担、OTA手数料は別として、代行手数料だけを比べます。

つまり固定型は、売上が高く安定しているほど有利になり、落ちたときに一気に重くなります。収益連動型はその逆で、良い月には多く払い、悪い月には払いません。どちらが正しいという話ではなく、物件の季節変動と、立ち上げ期かどうかで選ぶものです。

判断の目安はひとつです。年間で最も暇な月に、その固定費を払って納得できるか。答えがノーなら、その物件に固定型は向いていません。

見落としやすい費用

最後の2つは金額に出ないぶん軽く見られますが、乗り換えのときに効いてきます。レビューが積み上がったアカウントを相手の会社が握っていると、次に移ったときに評価はゼロからです。契約前に、掲載アカウントは誰の名義かを必ず確認してください。

• ◆初期費用：撮影、掲載作成、スマートロック、寝具や備品の初期購入
• ◆許可取得の費用：行政書士報酬、消防設備、図面作成。物件によっては数十万円から百万円単位
• ◆解約時の条件：予告期間、違約金、その月の手数料の扱い
• ◆掲載アカウントの所有者：解約したときにレビューと掲載が誰に残るか。これが一番痛い項目です
• ◆写真の権利：撮影費を払ったのに、解約後に使えないことがあります

私たちの場合

AG STAYは成果報酬型で、売上の20%からいただいています。予約が入らなかった月に固定の管理費はいただきません。清掃料は原則としてゲストのお支払いに含まれ、リネンや消耗品などの実費は上乗せせずにご請求します。料率は物件の規模と状態、立ち上げの有無で変わるため、下見のうえでお見積もりをお出しします。

相場の中では上のほうです。理由も書いておきます。私たちは自分の宿を同じ体制で運営していて、掲載も価格も毎日動かし、清掃は写真で毎回確認し、月次で数字をお見せします。同時にお預かりするのは5件までで、薄く広くやらないぶん、1件にかける時間が減らせません。安さで選ぶ場面では、私たちは合わないと思います。

契約前に必ず聞く5つのこと

5つ目が効きます。レポートの実物を出せない会社は、たいてい出していません。

• ◆この料率に含まれないものは何ですか。項目で答えてください
• ◆掲載アカウントは誰の名義になりますか。解約したらレビューはどうなりますか
• ◆価格はどのくらいの頻度で、誰が動かしますか
• ◆解約の予告期間と違約金は。既存予約はどう扱われますか
• ◆毎月の報告には何が書かれていますか。実物を1枚見せてください