民泊運営代行の費用：相場と内訳、手元に残る金額

運営代行を探し始めると、最初に目に入るのが手数料の数字です。15%、20%、月額8万円。ところがこの数字だけを並べても、比べたことにはなりません。何が含まれているかが会社によって違い、そして料金モデルが違えば、同じ物件でも手元に残る金額が変わるからです。

私たちは東京と札幌で自分たちの宿を運営していて、その延長でオーナー様の物件もお預かりしています。売り込みではなく、自分が契約する側だったら何を確認するか、という順番で書きます。

完全代行と部分代行、まず決めること

「運営代行」とひとくくりに言っても、実際には二つの形があります。価格設定も集客もゲスト対応も清掃の手配もすべて任せる完全代行と、清掃だけ、あるいはゲスト対応だけを頼む部分代行です。ここを決める前に料率を比べても、比較になりません。

部分代行の相場は、清掃1回あたり1万〜2万円程度、またはゲスト対応のみで月1万〜2万円程度の定額が目安です。自分で値付けと集客はできるが、現場の作業だけを外に出したい場合に向きます。

完全代行は、この記事で比べる売上の15〜25%または月5万〜10万円の相場です。値付けから清掃の手配まで一括で任せて、自分の時間を使わずに運営したい場合に向きます。

AG STAYが提供するのは完全代行のみです。清掃だけ、集客だけといった部分的な依頼はお受けしていません。

料金モデルは大きく4つ

日本の民泊運営代行の料金は、ほぼこの4種類に整理できます。

同じ「20%」でも、含まれるものが違う

料率を比べる前に、その料率で何をしてもらえるのかを一覧にしてください。よく差が出るのは次の項目です。

• ◆清掃とリネンの手配：ゲスト負担か、オーナー負担か、代行料に含まれるか
• ◆消耗品と備品の補充：実費か、上乗せがあるか
• ◆写真撮影と掲載文の作成：初期費用として別請求されることが多い
• ◆価格調整：毎日動かすのか、月に一度見直すだけなのか
• ◆ゲスト対応の時間帯：24時間なのか、営業時間内だけなのか
• ◆宿泊税の集計と申告、保健所や消防への対応
• ◆月次レポート：出るのか、出るとして何が書かれているのか
• ◆OTAの手数料：Airbnbのホスト手数料などは代行手数料とは別に引かれます

毎月の費用の内訳

民泊代行の見積もりを比べるときは、代行手数料の率だけでなく、毎月出ていくお金の全体を並べてください。月商35万円の物件を例にした、内訳の目安です。

この表のうち、会社によって扱いが分かれるのは清掃と消耗品です。「手数料20%、ただし清掃はオーナー負担」と「手数料25%、清掃はゲスト負担」では、後者のほうが手元に多く残ることがあります。見積もりは必ずこの表の項目ごとに、誰が払うかを埋めてから比べてください。

東京と札幌で変わるもの

同じ内訳でも、東京と札幌では金額の出方が違います。光熱費は札幌の冬（12月〜3月）が最も重く、暖房だけで月3万円を超えることも珍しくありません。東京は年間を通じて2万円前後で安定します。稼働の季節差も逆方向で、札幌は雪まつりの時期（2月）に単価が跳ね上がる一方、閑散期の落ち込みも大きく、東京は年間を通じて比較的なだらかです。収益連動型の代行料は、この季節差が大きい物件ほど有利に働きます。

手元に残る金額で比べる

モデルの違いは、売上が動いたときにはっきり出ます。月商50万円の月と、閑散期で月商20万円の月を並べてみます。分かりやすさのため、清掃費はゲスト負担、OTA手数料は別として、代行手数料だけを比べます。

つまり固定型は、売上が高く安定しているほど有利になり、落ちたときに一気に重くなります。収益連動型はその逆で、良い月には多く払い、悪い月には払いません。どちらが正しいという話ではなく、物件の季節変動と、立ち上げ期かどうかで選ぶものです。

判断の目安はひとつです。年間で最も暇な月に、その固定費を払って納得できるか。答えがノーなら、その物件に固定型は向いていません。

見落としやすい費用

最後の2つは金額に出ないぶん軽く見られますが、乗り換えのときに効いてきます。レビューが積み上がったアカウントを相手の会社が握っていると、次に移ったときに評価はゼロからです。契約前に、掲載アカウントは誰の名義かを必ず確認してください。

• ◆初期費用：撮影、掲載作成、スマートロック、寝具や備品の初期購入
• ◆許可取得の費用：行政書士報酬、消防設備、図面作成。物件によっては数十万円から百万円単位
• ◆解約時の条件：予告期間、違約金、その月の手数料の扱い
• ◆掲載アカウントの所有者：解約したときにレビューと掲載が誰に残るか。これが一番痛い項目です
• ◆写真の権利：撮影費を払ったのに、解約後に使えないことがあります

私たちの場合

AG STAYは成果報酬型で、売上の20%からいただいています。予約が入らなかった月に固定の管理費はいただきません。清掃料は原則としてゲストのお支払いに含まれ、リネンや消耗品などの実費は上乗せせずにご請求します。料率は物件の規模と状態、立ち上げの有無で変わるため、下見のうえでお見積もりをお出しします。

相場の中では上のほうです。理由も書いておきます。私たちは自分の宿を同じ体制で運営していて、掲載も価格も毎日動かし、清掃は写真で毎回確認し、月次で数字をお見せします。同時にお預かりするのは5件までで、薄く広くやらないぶん、1件にかける時間が減らせません。安さで選ぶ場面では、私たちは合わないと思います。

こういうところでわかる

見積もりの数字がそろっていても、実際の運用は契約前には見えにくいものです。体験談やレビュー、掲載中のカレンダーから確認できることがあります。

• ◆料率が相場より極端に低いのに、含まれる業務の説明があいまい
• ◆価格を長期間動かしていない物件が多い（掲載カレンダーで確認できます）
• ◆月次レポートのサンプルを求めても出てこない、または出てくるまでに時間がかかる
• ◆清掃後の確認方法を聞いても、具体的な仕組みが説明できない
• ◆解約時の掲載アカウントの扱いが契約書に明記されていない

契約前に必ず聞く5つのこと

5つ目が効きます。レポートの実物を出せない会社は、たいてい出していません。

• ◆この料率に含まれないものは何ですか。項目で答えてください
• ◆掲載アカウントは誰の名義になりますか。解約したらレビューはどうなりますか
• ◆価格はどのくらいの頻度で、誰が動かしますか
• ◆解約の予告期間と違約金は。既存予約はどう扱われますか
• ◆毎月の報告には何が書かれていますか。実物を1枚見せてください