サブリースはオーナー様の収入を毎月の賃料で固定し、空いた月の損も埋まった月の得も運営会社が受ける契約です。運営代行は物件も許可もオーナー様のまま、運営の実務を会社が行い、売上に応じた報酬を受ける契約です。違いは料率ではなく、空いた月を誰が負担するか、許可と掲載アカウントが誰の名義か、契約が終わった日に何が手元に残るかの3点にあります。
私たちは運営代行だけを行い、サブリースはしていません。それでも、オーナー様によってはサブリースのほうが合う場合があり、それがどういう場合かも書きます。数字は2026年8月時点、自社3棟6室の12か月（2025年8月から2026年7月）の実績で、運営データに方法とあわせて公開しています。
サブリースと運営代行は、契約として何が違うのですか
契約の相手が、物件を借りる会社か、運営を請け負う会社かの違いです。サブリースでは会社がオーナー様から物件を借り、自社の事業として宿泊営業を行い、売上と賃料の差が会社の収入になります。運営代行では営業の主体はオーナー様のままで、会社は値付け、集客、ゲスト対応、清掃の手配を代わりに行い、その対価を受け取ります。
| 項目 | サブリース | 運営代行 |
|---|
| 毎月の収入 | 一定の賃料 | 売上から報酬と経費を引いた残り |
| 空いた月 | 賃料は入る（見直し条項の有無は契約書で確認） | 収入はゼロ。成果報酬型なら報酬もゼロ |
| 埋まった月の上振れ | 会社のもの | オーナー様のもの |
| 宿泊営業の主体 | 借りた会社。許可の名義は契約書で確認 | オーナー様、またはその法人 |
| 掲載アカウントとレビュー | 会社の名義 | 契約で決まる。自社はオーナー様の名義 |
| 月次の数字 | 見えないことが多い | 毎月受け取る |
| 契約が終わった日 | 空の物件が戻る | 掲載、レビュー、許可、数字が手元に残る |
空いた月の損は、誰が負担するのですか
サブリースでは運営会社が、運営代行ではオーナー様が負担します。ここが二つの契約の本当の分かれ目で、料率の差はその代金です。
6室の平均稼働は83.6%ですが、月ごとには76.3%（2025年8月）から90.3%（2025年10月）まで動きました。都市を分けると振れ幅はさらに広く、札幌は68.3%（2025年11月）から94.0%（2026年2月）、東京は72.6%（2025年8月）から95.2%（2025年10月）です。1棟で持つと、最高の月は最低の月の1.3倍から1.4倍になります（民泊の季節変動）。
サブリースの賃料は、この振れ幅の下のほうを見て決まります。会社はいちばん低い月でも賃料を払える水準に置くので、オーナー様は上の月の分を、安定と引き換えに渡していることになります。運営代行ではその振れ幅がそのまま収入になり、成果報酬型なら空いた月に固定の支払いはありません。自社の報酬は売上の20%からで、予約のない月は0円です。
許可と掲載アカウントは、誰の名義になるのですか
サブリースでは借りた会社が営業の主体になるので、許可も掲載アカウントもレビューも、会社のものとして積み上がるのが普通です。運営代行では許可はオーナー様またはその法人のままで、掲載アカウントの名義は契約によって変わります。
これが効くのは、契約が終わる日です。サブリースが終わると戻ってくるのは物件だけで、レビューも予約カレンダーも会社の側に残ります。次に自分で回すにも別の会社に頼むにも、掲載はゼロからです。運営代行でも会社の名義で掲載されていれば同じことが起きるので、代行を選ぶなら名義を先に確かめてください（代行会社の乗り換え）。
許可の名義にはもう一つ意味があります。名義人が保健所や消防とのやり取りの当事者になり、許可のあとに続く点検の予定を持つのもその人です（消防設備の点検）。自分がその当事者になりたくないなら、それはサブリースに向く理由の一つです。
手元に残る割合は、どれくらい違うのですか
運営代行では売上の約52%、サブリースでは会社が示す賃料をその会社の売上見込みで割った割合です。
代行の52%は自社の数字からの計算です。自社の運営費は売上の27.9%で、その最大が清掃の17.5%です（運営コストの内訳）。代行料を20%とすると、100から47.9を引いた約52%が残ります。この27.9%には水道とプラットフォーム手数料が入っていないので、実際はもう少し下がります。これは自社6室の実績で、お預かりする物件に出る数字ではありません。
サブリースには公開された割合がありません。賃料は会社の売上見込みから逆算されていて、そこから会社の経費と利益と、空いた月を引き受ける分を引いた残りが賃料だからです。見込みを聞けば割合は出ます。出てこないなら、賃料が何から計算されたのかわからないまま契約することになります。
サブリースのほうが合うのは、どういうオーナーですか
収入を一つの数字に固定したい人と、営業の主体になりたくない人です。次のうち2つ以上が当てはまるなら、固定賃料は保険料として妥当だと思います。
- ◆借入の返済があり、68%の月と94%の月の差を家計で受けたくない。
- ◆許可の名義人として保健所や消防とやり取りしたくない。点検の予定も持ちたくない。
- ◆海外に住んでいて、月次の数字を見るつもりがない（見るつもりがあるなら海外在住オーナーの運営）。
- ◆数年で売却か自宅利用に戻す予定で、レビューや掲載を資産として残す意味がない。
- ◆上振れを取るより、運営会社を選び直す自由を手放してよい。
運営代行のほうが合うのは、どういうオーナーですか
上振れを自分のものにしたい人と、契約が終わっても物件に何かが残ってほしい人です。自社の6室では最高の月が最低の月の1.3倍から1.4倍で、この差は代行ならオーナー様に、サブリースなら会社に行きます。
代行では、たまった掲載、レビュー、許可、月次の数字を、次に自分で回すにも別の会社に移るにも、そのまま使えます。価格と清掃と対応が毎月どう動いているかを知りたい人にとって、選択肢は代行しかありません。ただし物件が1件で自宅の近くなら、代行より自主運営が得なことが多いです（自主運営と運営代行）。
どちらの提案でも、契約前に同じ7つを確かめてください
金額より先に、契約が終わった日に何が残るかを確かめます。代行会社に聞く質問は運営代行の費用にあり、サブリースと代行を並べるときは次の7つです。
- ◆許可は誰の名義か。契約が終わったとき、許可はどうなるか。
- ◆掲載アカウントとレビューは誰の名義か。終了時に引き継げるか。
- ◆家具、備品、スマートロックは誰の所有か。終了時に持ち去られるか。
- ◆契約期間、解約の予告期間、中途解約の条件。
- ◆サブリースなら、賃料の見直し条項と、見直しの通知期間。代行なら、予約のない月の固定費の有無。
- ◆月次レポートの実物を見せてもらえるか（月次P/Lの読み方）。
- ◆近隣からの連絡と保健所からの連絡は、誰が最初に受けるか。
私たちの立場と、頼まないほうがいい場合
私たちは運営代行だけを行い、サブリースはしていません。許可はオーナー様の名義のまま、掲載アカウントとレビューもオーナー様に残る形で運営し、報酬は売上の20%から、予約のない月は0円です。契約が終われば、掲載も数字もそのまま手元に残ります。
収入を一つの数字に固定したいなら、私たちは向きません。自社の数字は月ごとに76.3%から90.3%まで動き、お預かりする物件でも振れ幅がなくなることはありません。その振れ幅ごと引き受けて、上の月を自分のものにしたい方にだけ、私たちは意味があります。ここに出した数字はすべて自社の実績で、お預かりする物件に約束する数字ではありません。
物件について相談する →
