オーナー様がご自身の物件に泊まる日は、日付を先に閉じれば確保できます。費用の中心は清掃よりも、止めた日に売れたはずの泊数で、7泊止めると自社の平均では約5.9泊分になります。
数字は2026年10月1日時点、自社3棟6室の12か月（2025年10月から2026年9月、予約489件）の実績で、運営データに方法とあわせて公開しています。他の物件の泊数を約束するものではありません。
運営代行に任せた物件に、オーナーが泊まるときの手順は
手順は3つで、オーナー様が日付を連絡し、運営側が全ての予約サイトのカレンダーを閉じ、鍵と清掃を通常の宿泊と同じ流れで手配します。サイトごとの閉じ忘れは二重予約に繋がるので、閉じる作業は運営側で引き受けます。
チェックアウトの時間はゲストと揃えて頂きます。自社では退室の約3分の2に同じ日の到着が続き、清掃は11時から16時のあいだに終える必要があるからです。泊まれるかどうかの法律上の扱いは物件ごとに確認が要るので、確認先は後半にまとめます。
1週間泊まると、何泊分の販売を止めることになりますか
自社の平均稼働率83.7%なら、7泊止めると約5.9泊分の販売を止めることになります。計算は7泊に稼働率を掛けるだけで、同じ7泊でも、どの月に泊まるかで差が出ます。
同じ都市の中でも、東京は10月と9月で2.5泊、札幌は2月と11月で1.8泊の差があります。日付を動かせるなら、稼働の低い月を選ぶのが最も効きます。ただしこれは月の平均で、単価は表しません。年末年始や連休は単価も高いので、泊数以上に響きます（料金の見直し方）。
手元に残るはずだった分は、もう少し小さくなります。運営報酬20%、清掃17.0%、消耗品4.4%の計41.4%は、売れなければ発生しないからです。5.9泊の58.6%で、売上にして約3.4泊分が目安です。予約サイトの手数料は含めておらず、宿泊後の清掃1回分は別に残ります。
| 泊まる月 | 稼働率 | 7泊で止まる販売 |
|---|
| 自社全体の12か月平均 | 83.7% | 約5.9泊 |
| 東京 2025年10月（最高） | 95.2% | 約6.7泊 |
| 東京 2025年12月 | 78.5% | 約5.5泊 |
| 東京 2026年9月（最低） | 60.0% | 約4.2泊 |
| 札幌 2026年2月（最高） | 94.0% | 約6.6泊 |
| 札幌 2025年12月 | 87.1% | 約6.1泊 |
| 札幌 2025年11月（最低） | 68.3% | 約4.8泊 |
| 東京と札幌 2026年8月 | 89.2% | 約6.2泊 |
いつまでに伝えれば、入った予約と重なりませんか
目安は到着の6週間より前で、早いほど安全です。予約から到着までの中央値は42日なので、6週間前には、その週の予約の半分がすでに入っています（予約リードタイム）。
平均3.3泊、稼働率83.7%だと、7日間に到着する予約は平均約1.8件です。6週間前なら、そのうち約0.9件、ほぼ1件がもう入っている計算です。42日より前の分布は公開していないので、3か月前なら必ず空いているとも言えません。実際の空きは、その物件のカレンダーで確認します。
予定が固まっていない日を長く閉じておくのも、販売を止めていることになります。日程が決まったらすぐ閉じ、取りやめたらすぐ開ける。この2つの連絡が早いほど、失う泊数は小さくなります。
すでに予約が入っている日に泊まりたいときは、どうしますか
弊社は入った予約を優先し、オーナー様の日程をずらす方法からご提案します。ゲストはすでに航空券や休暇を押さえて動いているからです。
数日ずらせば空く日程はないか、複数室をお持ちなら空いている部屋に振り替えられないかを順に見ます。ホスト都合のキャンセルをどう扱うかは各予約サイトの規約で決まり、変わることもあるので、必要になった時点で最新の規約を確認してから判断します。
清掃と消耗品の費用は、誰が負担しますか
弊社の場合、オーナー様の宿泊には売上が立たないので20%の運営報酬はかからず、清掃と消耗品は実費です。料金は売上の20%＋清掃・消耗品等の実費で、残るのは後ろの部分だけになります。
宿泊の前は、直前のゲストの退室清掃で部屋が整っています。宿泊の後に清掃が1回要り、リネンと消耗品も1回分使います。泊まった日は点検の機会にもなります。ゲストと同じ時間を部屋で過ごして気づいた音や水回りの癖を教えて頂ければ、掲載文と設備の手入れに反映します。
| 項目 | 発生するか | 弊社での扱い |
|---|
| 運営報酬 | 売上が立たないので発生しません | 対象外 |
| 宿泊後の清掃 | 1回 | 実費 |
| リネンと消耗品 | 1回分 | 実費 |
| 光熱費 | 通常どおり | 契約名義のとおり |
保健所や専門家には、何を確認すればいいですか
オーナーの宿泊が営業上どう扱われるかは、物件と自治体で変わるので、ここでは断定せず、確認先と質問を示します。泊まる前に、次の質問を各窓口に聞いてください。
| 確認先 | 質問 |
|---|
| 許可を出した保健所 | 許可を受けた施設に、名義人や家族が料金なしで泊まるとき、宿泊者名簿や届け出は必要ですか |
| 行政書士 | 法人名義の許可で、代表者や親族が泊まるときの扱いはどうなりますか |
| 自治体の税の窓口 | 料金を受け取らない宿泊に、宿泊税はかかりますか |
| 税理士 | 自己利用の日数は、経費の按分に影響しますか |
| 保険会社または代理店 | 営業を止めて自分で使っている間の事故も、補償の対象ですか |
契約書には、何を書いておけばいいですか
4点を契約書か覚書に残します。連絡の期限、年間の日数の上限があるかどうか、入った予約と重なったときの優先順位、清掃と消耗品の負担です。読み方の全体は運営代行の契約書にあります。
月の最低報酬がある契約では、止めた日にも発生するかを確かめます。月次報告では、止めた日が稼働率の分母に入っているかを見ます。分母から外すと率は高く見えるので、売れた泊数と並べて読んでください。
弊社にお任せ頂いた場合、泊まる日はどう決めますか
年に何泊泊まりたいかを最初にお聞きし、連絡の期限と合わせて物件ごとに決めます。泊数が増えるほど販売できる日は減るので、ご契約の前に話しておきたい項目です。
使う日が多く、販売できる日が限られるなら、運営を任せること自体が合わない場合もあります。そのときは試算のうえで率直にお伝えします。この記事の稼働率と泊数は自社6室の実績で、他の物件の数字を約束するものではありません。
