運営代行に任せたあと、オーナーに残る仕事：月7回の入れ替えは手放せて、建物と税は残ります

運営代行に任せると、ゲスト、清掃、価格、掲載、消耗品、小さな修繕は運営側に移り、建物そのもの、大きな修繕の判断、建物の保険、所得の申告はオーナー様に残ります。現地に呼ばれる仕事はほぼなくなり、残るのは月に数回の判断です。

自社の3棟6室は、稼働率83.7%、平均3.3泊でした（2025年10月から2026年9月、2026年10月1日時点、運営データ）。1室あたり月7回から8回ゲストが入れ替わり、その度に誰かが動きます。この記事は、その仕事がどちらの側に落ちるかを、運営している側から並べます。

運営代行に任せると、何が手を離れるのですか

手を離れるのは、ゲストの到着ごとに起きる仕事の全てです。回数で数えると、1室あたり月7回から8回の入れ替えと、その前後の連絡です。

弊社の代行で運営側がするのは、予約サイトと自社サイトの掲載、毎日の価格調整、日本語と英語での24時間のゲスト対応、清掃とリネンと消耗品の手配、清掃のたびの点検、月次レポートです。宿泊税の集計と申告、保健所や消防、近隣からの連絡の窓口も運営側が受けます。

オーナーの仕事として、何が残るのですか

残るのは、物件を持っている人にしか決められないことです。運営側は代わりに調べて並べられますが、決めるのはオーナー様です。

許可と建物がオーナー様に残るのは、弊社の形が運営代行で、物件を借り上げるサブリースではないからです。空いた月を誰が負担し、契約が終わったときに何が手元に残るかの違いはサブリースと運営代行に書きました。代行の形では、名義と最終の判断はオーナー様の側にあり、日々の手と足が運営側にあります。

境目がぼやけるのは、どこですか

ぼやけるのは、金額で線を引く仕事と、人の関係で線を引く仕事の2つです。どちらも契約の前に決めないと、決めるのが夜中か苦情の当日になります。

修繕は、いくらまでなら運営側がその場で直すかの上限を決めておきます。上限がないと、オーナー様に電話が繋がるまで修理が始まりません（設備が止まった日）。ゲストが物を壊したときも同じで、記録と最初の対応は運営側、費用の行き先は契約と保険で決まります（民泊の保険）。

近隣は、苦情の窓口は運営側ですが、オーナー様がその土地に住んでいれば、顔を合わせるのはオーナー様です。窓口がどちらか、近所の方に先に伝えておくと、苦情が二手に分かれません（近隣からの苦情）。

費用の行で見ると、どちらを通りますか

自社の運営費は売上の27.8%で、そのうち24.0%分が運営側を通り、3.8%分がオーナー様の契約に残る形になります（2026年10月1日時点、自社3棟6室の12か月）。

いちばん大きい清掃は実費で、間取りと広さによって変わります。清掃の回数はゲストの入れ替えで決まるので、オーナー様が回数を決める場面はありません（民泊の清掃）。

運営側を通る行は、清掃・リネン・消耗品を実費で、修繕・備品の買い替えを発生時に実費でお出しします。家賃と代行料はこの表から外しています。水道は元のデータにないため、実際の合計は少し高くなります。

オーナーは、月に何回動くことになりますか

現地に行く回数は、ゼロにできる形で組みます。残るのは、月1回の月次レポートを読むことと、上限を超える修繕が出たときの判断です。

月次レポートには、売上、稼働率、平均単価、レビュー、かかった費用を並べます。読むときは合計の1行ではなく、費用の行ごとの動きと、先月や前年の同じ月との差を見てください。判断が要るのは、たいていその差の中です（オーナーへの月次報告）。

年単位では、保険の更新と所得の申告が来ます。消防設備の点検は自社の建物では年2回あり、点検業者の手配と立ち会いは運営側、費用の分担は契約で決めます（消防設備の点検）。時間で何時間とは書きません。物件の状態で大きく変わり、1つの数字にすると割り振りの結果になってしまうからです。

契約の前に、境目をどう決めますか

次の5つを、言葉ではなく金額と名前で書いてもらいます。条項の読み方は運営代行の契約書にまとめました。

• ◆運営側がその場で直してよい修繕の上限額
• ◆電気、ガス、水道、ネット回線の名義と、請求を確認する人（光熱費の契約名義）
• ◆近隣と管理組合に伝える連絡先
• ◆ゲストが壊したものの記録の残し方と、費用の行き先
• ◆マンションの一室なら、宿泊での利用が管理規約で認められているか。これは管理規約と管理組合で、任せる前に確かめてください

ご依頼の前にお伝えしておくこと

物件の近くに住み、入れ替えの日に自分で動ける方は、手放す仕事が少ないので、代行料に見合わないことがあります（自主運営と運営代行）。対応エリアは首都圏と北海道札幌市で、それより離れた地域は現地に人を出せるかどうかで決まるため、個別にご相談ください。

民泊新法（住宅宿泊事業）の物件もご相談頂けます。旅館業と民泊新法では営業できる日数などの条件が異なるため、旅館業許可への切り替えも含めて物件に合った方法をご提案致します。ここに出した割合と回数は自社6室の実績で、お預かりする物件で同じになるとは言えません。運営代行の月額手数料は売上の20%で、清掃・リネン・消耗品は実費です。