駅からの距離：値下げで埋め戻せないので、自社6室はすべて徒歩4分以内にあります

私たちの線は徒歩10分です。それを超える住所は、物件そのものが良くてもお断りすることがあります。自社3棟6室は平和島駅まで徒歩30秒、亀有駅まで徒歩4分、北18条駅まで徒歩4分で、すべて4分以内に収まっているのは偶然ではありません。間取りも家具も設備も、あとから金で直せます。駅までの分数だけは、買ったあとに直せません。

区ごとのルール一覧はここでは作りません。作った瞬間から古くなります。数字は2026年8月時点、自社3棟6室の12か月（2025年8月から2026年7月）の実績で、方法は運営データに公開しています。レビューは2026年9月時点、所要時間は自社の宿ページと同じです。

駅から徒歩何分までなら、民泊は成立しますか

私たちの線は徒歩10分で、それより遠い住所は原則としてお受けしていません（理由の一覧はお断りする物件）。好みではなく計算です。訪日ゲストの多くは車を借りないので、駅から遠い部屋は価格を下げて埋める運営になりますが、下げた価格に清掃費はついてきません。自社の3棟は30秒、4分、4分。どの建物でも、スーツケースを引いて改札から玄関まで5分かかりません。

徒歩分数は、価格と費用のどちらに効きますか

両方に効きますが、痛いのは費用の側です。正確には、価格は下げられるのに費用が下がらないという形で効きます。

清掃料金はゲストが1予約につき1回払う金額で、運営側は入れ替えの回数分だけ実費を払います（民泊の清掃）。稼働率83.6%と平均3.3泊なら、入れ替えは1室あたり月7回から8回（民泊の稼働率）。宿泊料金を1割下げても、この回数と1回あたりの実費は変わりません。

自社6室で清掃は売上の17.5%、運営費7費目の合計は27.9%（2026年8月時点、内訳は運営コストの内訳）。分母を下げれば、この比率はそのまま上がります。遠い物件で先に起きるのは稼働の低下ではなく、同じ稼働を買うための値下げです。

駅の近さは、レビューにどう出ますか

褒め言葉として、繰り返し出ます。自社6室について部屋ごとに新しい順で集めた直近50件のレビューのうち、21件が駅か駅までの徒歩に触れていました（2026年9月時点、いずれもAirbnb、英語・日本語・中国語・韓国語・ドイツ語・フランス語が混ざります）。

同じ50件のうち5つ星が48件、4つ星が2件。4つ星の2件が書いていたのは部屋の広さと明るさで、駅までの距離ではありません（自社6室は364件で平均4.9、2026年8月時点、運営データ）。星が下がる理由を先に潰す考え方はレビュー評価にあります。

部屋の中の失敗は直せますが、距離についての一文は距離が変わらないかぎり書かれ続けます。近ければ毎月褒められ、遠ければ毎月言い訳を書きます。

駅までの距離と、中心部までの時間は同じ話ですか

別の話です。混同すると、下見で見る場所を間違えます。前者は歩く人の負担で、後者は路線図が決める時間です。

自社3棟はどれも駅まで4分以内ですが、東京駅までは19分と25分、札幌駅までは地下鉄2駅で約4分です。

レビューにもその差がそのまま出ます。亀有の同じ建物について、あるゲストは「JRの駅まで徒歩3分」と書き、別のゲストは「家は完璧だが、中心部から少し遠い」と書いています。前者は直せない条件を褒めていて、後者は部屋の広さと価格で埋められる不満です。区ごとの見立ては東京23区の民泊にあります。

駅が近ければ、部屋は小さくてもいいのですか

駅が近いほど、部屋が小さいことの不利は小さくなります。自社ではそこを意図して作り分けています。

平和島は定員2名のワンルームで、駅まで30秒、羽田空港まで電車で10分。亀有は同じ建物で定員4名と定員10名、亀有駅まで徒歩4分。札幌の3室は定員5名、5名、4名で、北18条駅まで徒歩4分です（各部屋の詳細は宿の一覧）。逆から見れば、駅から遠くなるほど部屋そのものが泊まる理由を作らなければなりません。改装でどこまで作れるかは空き家を民泊にするにあります。

徒歩分数は、下見でどう測ればいいですか

地図アプリの分数ではなく、改札から玄関のドアまでを自分で歩いて測ってください。ゲストが歩くのはその区間で、地図が測るのは道路の中心線までです。下見で見るのはこの6つです。

• ◆改札を出てから玄関のドアまで。建物の入口から部屋までの階段と廊下は、地図の分数に入っていません
• ◆スーツケースを引いて歩く。段差、砂利、歩道のない路地、上り坂と踏切は、分数には出ないのに到着した日の体感に出ます
• ◆夜に一度歩く。街灯のない区間と人通りのない区間の位置は、昼に歩くと見えません
• ◆使える出口を確かめる。改札が反対側にしかない駅では、地図の分数と実際が数分ずれます
• ◆雪の降る街なら、冬の同じ道を歩いて考える。札幌では同じ4分が冬に重くなります（雪国の民泊）

駅から遠い物件は、もう見込みがないのですか

見込みがないわけではありませんが、別の設計が必要になります。距離を埋める材料は限られています。人数が入る間取り、車で来る客層と敷地内の駐車場、長めの滞在、そして近くに泊まる理由があること。札幌の3室は北海道大学と大学病院が歩いて届く場所にあり、観光の暦に乗らない予約が普通に混ざります。徒歩10分でも、歩く先が職場や病院なら意味が変わります。

それでも私たちが10分を超える住所をお断りするのは、自社と同じやり方では回せないからです。断られたあとに何をするかはお断りする物件に書きました。

駅から徒歩8分の物件でも、運営代行を受けてもらえますか

東京23区か札幌市で、旅館業許可で動かせる物件なら、徒歩8分でも下見には伺います。10分を超えると、お断りする確率が高くなります。住所と最寄り駅、改札から実際に歩いた分数を送っていただければ、伺う前に見立てをお返しします。

お預かりするのは旅館業許可で動いている物件か、これから許可を取る物件です。年180日の民泊新法（住宅宿泊事業）のまま運営をお任せいただくことはできません（比較は旅館業許可と民泊新法）。同時にお預かりするのは5件までで、下見と行政への確認のうえでお断りすることもあります。報酬は売上の20%からの成果報酬で、空いた月に固定の支払いはなく、正確な料率は下見のあとにお伝えします。この記事の稼働率と評価は自社6室の記録であって、他の物件への約束ではありません。