運営代行をお受けできない物件は、場所、制度、収支、建物と近隣、期待のずれの5つのどれかで決まります。私たちの報酬は売上の20%からの成果報酬で、空いた月に固定の支払いはありません。稼がない物件を預かると、オーナー様は立ち上げ費用を失い、私たちは時間を失います。断るほうが、両方に安いのです。
この記事は、下見で何を見て、どこで「お受けできません」と言うかを、断る側が書いたものです。数字は2026年8月時点、自社3棟6室（東京と札幌）の12か月（2025年8月から2026年7月）の実績で、運営データに方法とあわせて公開しています。物件そのものの向き不向きは空き家を民泊にするに表があり、ここでは代行会社として断る側の理由に絞ります。
運営代行に断られる物件は、どんな物件ですか
断る理由は5つで、下見の前に分かるものが2つ、下見で分かるものが2つ、話してみて分かるものが1つです。場所と制度は住所と書類で決まり、収支と建物は現地で決まり、期待のずれは会話で決まります。
| 理由 | 何で決まるか | 直せるか |
|---|
| 場所 | 住所。東京23区と札幌市の外、駅から遠い | 直せない |
| 制度 | 旅館業許可が取れる見込み。新法のまま続けたいか | 見込みがあれば直せる |
| 収支 | 清掃1回の手間と、取れる単価の釣り合い | 設計で直ることがある |
| 建物と近隣 | 構造と雨漏り、管理規約、苦情の履歴 | 費用しだい。規約は直せない |
| 期待のずれ | 稼働の保証、固定の額、任せきり | 話せば直ることが多い |
場所で断るのは、どんなときですか
東京23区と札幌市の外は、物件の良し悪しにかかわらずお断りしています。理由は私たちの側にあり、自分たちの宿と清掃チームがある範囲でしか、自社と同じ品質で回せないからです。
範囲内でも、駅から遠い物件は断ることがあります。自社3棟は平和島駅まで徒歩30秒、亀有駅まで徒歩4分、北18条駅まで徒歩4分にあり、訪日ゲストの多くは車を借りません。徒歩10分を超える住所は価格を下げて埋める運営になり、下げた価格に清掃費がついてきません。区ごと、地域ごとの見立ては東京23区の民泊と札幌で民泊を始めるにあります。
制度で断るのは、どんなときですか
民泊新法（住宅宿泊事業）の届出のまま続けたい物件は、お受けしていません。株式会社AG STAYは住宅宿泊管理業者の登録を持たず、取得の予定もありません。自社6室はすべて旅館業許可で、お預かりするのも旅館業許可の物件か、その取得に向かう物件だけです。
もう一つは、旅館業許可を取りたくても見込みが薄い物件です。用途地域、建物の構造、消防設備の3つで決まり、決めるのは私たちではなく、保健所と消防署への事前相談です。下見のあとにその確認を行い、見込みが低ければその時点でお伝えし、可能性のない工事はおすすめしません。制度ごとの収支の違いは旅館業許可と民泊新法の比較に、許可の手順は旅館業許可の取り方に書きました。
収支で断るのは、どんなときですか
清掃1回にかかる手間と、その物件で取れる1泊の単価が釣り合わない物件は、お受けしません。自社では清掃が売上の17.5%で、運営コスト7費目の合計27.9%のうち最大の費目です。平均滞在は3.3泊、1室あたり月におよそ7.6回の入れ替えがあります。
この比率は物件で大きく動きます。広い戸建てで単価が取れない立地や、極端に狭くて単価が低い部屋では、清掃だけで売上の3割を超えることがあり、そこに私たちの報酬20%と他の費目を足すと、手元に残る割合は4割を切りかねません。金額の保証はしませんが、比率の見立ては下見の日に出せます。最低泊数や清掃料の設定で直ることもあり、直らなければ断ります。費目の内訳は運営コストの内訳に、残る割合の読み方は月次P/Lの読み方にあります。
建物と近隣で断るのは、どんなときですか
構造か雨漏りの補修が先に必要な建物と、管理規約で民泊が禁止されている区分所有の部屋は、お断りします。前者は費用の問題で、修繕費を民泊の収益で回収するには年数がかかりすぎます。後者は私たちに変えられるものではなく、規約の原本を下見の前に見せていただきます。
近隣は履歴を見ます。以前に別の運営者が入って苦情が出た物件は、管理会社や掲示板への確認で分かることが多く、一度こじれた近隣は二度目の運営者にも同じ目を向けます。それでも受けることはありますが、始める前のご説明を私たちが行うことが条件です。実際に来る苦情の種類は近隣からの苦情に書きました。
期待のずれで断るのは、どんなときですか
稼働率を数字で約束してほしい、毎月決まった額を受け取りたい、契約したら一切関わりたくない。この3つのどれかを求められた場合は、「私たちではありません」とお伝えします。
自社の稼働は12か月平均で83.6%、月ごとには76.3%から90.3%まで動きました。これは自社の記録であって、他の物件への約束にはなりません。決まった額ならサブリースが答えで、代行とは残るものが違います（サブリースと運営代行）。任せきりを望まれても、価格の方針と修繕の判断は月に一度オーナー様に戻ります。もう一つ、断りではなくお待ちいただくのが、5件の枠が埋まっているときです。空くまでの間に、許可の準備だけ先に進めることはできます。
なぜ断るほうが、オーナーにも安いのですか
断られた日の費用は、下見に使った半日だけです。断られなかった場合の費用は、許可と内装と家具の立ち上げ費用と、稼がない物件を抱える毎月です。私たちの報酬は売上の20%からで、売上がなければ私たちにも入らないため、稼がない物件を預かる動機がありません。
固定料金で受ける代行会社では、この前提が変わります。空いた月にも料金が入るので、断る理由が薄くなります。契約の前に、その会社が過去に何件断ったかを聞いてみてください。ゼロと答える会社は、受けた後の結果で選別しています。料金モデルごとの違いは運営代行の費用にあります。
断られたら、次に何をすればよいですか
理由によって次が違います。5つのうち最初の2つは、写真とおおよその場所だけで判断できます。
- ◆場所：その街で自分の宿を運営している会社を探す。比較サイトの上位より、地元で自社物件を回している会社のほうが確かです
- ◆制度：保健所の事前相談で見込みを確かめる。見込みがあれば、私たちに戻ってきてください
- ◆収支と建物：普通賃貸、月極、売却と並べて比べる。民泊は選択肢の一つで、いつも最良ではありません
- ◆期待のずれ：自分で回すなら自主運営と運営代行、決まった額ならサブリース
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