写真と掲載文：8掲載518枚のうち、検索で確実に見られるのは8枚です

掲載写真と説明文は、空室が埋まらないときに値段より先に見るものです。ただし「写真を直すと予約が何%増えるか」には、自社の記録をもってしても答えが出せません。

以下は2026年10月6日時点の自社8掲載の写真枚数と、2026年10月1日時点で数えた12か月（2025年10月から2026年9月）489件の予約の記録です。計算方法は運営データに公開しています。金額は出さず、枚数と件数と日数だけで書きます。

写真と掲載文を直すと、予約はどれくらい増えますか

率ではお答えできません。3棟6室という自社の規模でも、写真の違いを数字として取り出せるだけの予約件数が集まらないからです。

12か月で489件、6室12か月で割ると1室あたり月およそ6.8件です。予約から到着までの中央値は42日なので、今日写真を入れ替えても、その影響を受けた予約が出そろうのは6週間より先になります。つまり判断に使えるのは2か月分、1室でおよそ14件。14件の増減は、季節でも、連休の位置でも、同じ駅の近くに1室増えただけでも動きます。

ですから他人の物件について「写真を替えれば何%増えます」と言う会社があれば、その数字の出どころを聞いてください。私たちは言いません。代わりに言えるのは、写真と掲載文がどの部分を決めているかです。値段が動かすのは「どれくらいの速さで売れるか」、写真と掲載文が動かすのは「見られたあとに選ばれるか」です。埋まらないときに最初に値段へ手を伸ばすと、選ばれない理由はそのまま残ります（料金の決め方）。

1枚目の写真が、残りの59枚より重いのはなぜですか

検索の一覧で確実に見られるのは1枚目と題名だけで、残りは押してもらったあとにしか見られないからです。

自社の掲載は8つ、写真は合わせて518枚あります（2026年10月6日時点）。そのうち一覧に立つのは各掲載の1枚目、合わせて8枚、全体の1.5%です。残りの510枚は、1枚目が仕事をして初めて働きます。

だから1枚目に求めるのは見栄えではなく、その部屋がどういう場所なのかが1枚で伝わることです。自社では、いちばん広く見える角からではなく、泊まった人がいちばん長くいる場所から撮ります。

写真は何枚あればいいのですか

枚数は手のかけ方ではなく、その部屋で立てる場所の数で決まります。自社の6室は35枚から77枚、平均60枚です。

35枚なのは撮り足りないからではなく、ワンルームで立てる場所が少ないからです。77枚は寝室が複数ある一戸建てで、同じ密度で撮ると枚数がそうなります。目安にするなら枚数ではなく、泊まる人が立ち止まる場所が全部写っているかどうかです。玄関と靴を脱ぐところ、風呂、トイレ、台所の作業する面、洗濯機、寝る場所それぞれ、ごみを置く場所、鍵のあるところ。

一棟貸しの掲載は、部屋ごとの写真の足し算ではありません。亀有は1階56枚と2階77枚で133枚ありますが、一棟貸しの掲載に載せているのは80枚です。一棟で借りる人が知りたいのは部屋の数と動線で、同じ台所を2回見せても判断の材料になりません。掲載ごとに選び直します。

掲載文には、何を書いて何を書きませんか

着いてから分かると困ることを、先に書きます。

書かずに済ませると、予約は取れてもレビューで戻ってきます。自社が必ず書くのは次の7つです。

• ◆駅からの経路、徒歩の分数、坂と階段の有無。自社6室はすべて徒歩4分以内で、そこは最初の数行に置きます（駅からの距離）
• ◆ベッドの内訳。「定員5名」ではなく、どの部屋に何がいくつあるか
• ◆何階か、エレベーターはあるか、大きな荷物で上がれるか
• ◆洗濯機と調理ができるか。できないなら、できないと書く
• ◆到着と出発の時刻、鍵の受け取り方（鍵の受け渡し）
• ◆ごみの出し方と、置いていってよい場所（ごみ出し）
• ◆ないもの。駐車場、浴槽、エレベーター、静けさ。線路沿いなら線路沿いと書きます

写真を入れ替えたら、結果はいつ分かりますか

最短で2か月です。予約の中央値が42日先なので、入れ替えた日より後に決まった予約が出そろうまでに、それだけかかります。

だから一度に変えるのは一つだけにします。写真と値段を同じ週に動かすと、どちらが効いたのかは永久に分かりません。値段は毎日見直すものなので（料金の決め方）、写真を試している期間は下限の値段を据え置きます。

乗り換えの直後だけは別の読み方をします。掲載を作り直した直後の数字には、プラットフォーム側が新しい掲載をどう扱うかが混ざります。この時期の増減を写真の成果として読むと、たいてい読み違えます（代行会社の乗り換え）。

写真で広く明るく見せると、どこで請求が来ますか

レビューで来ます。着いて「写真と違う」と思われた分は、その月の予約ではなく、そのあと半年の星に乗ります。

自社6室には398件のレビューがあり、平均は4.9です（2026年10月1日時点）。星はこの件数の上に積まれているので、一度下げると戻すのに時間がかかります（レビュー評価）。写真で多めに取れた予約と、評価に残る傷は釣り合いません。

自社の線引きは二つです。写真に写っているものは、泊まる日にその部屋にあること。写っていない不利な事実は、掲載文のほうに書くこと。広角レンズは使いますが、部屋の形が変わって見える画角では撮りません。明るさは、昼間にカーテンを開けたときの明るさまでです。

写真と掲載文は、契約が終わった日に誰のものですか

契約書に書いてあるとおりになります。書いていなければ、辞める日に撮り直しと書き直しが要ると考えてください。

確かめるのは三つです。撮影費を誰が負担するのか、解約後も使えるのか、元データ（編集前の写真と、掲載文のテキストそのもの）を受け取れるのか。この三つは掲載アカウントの名義と同じ条項群にあって、料率ではなく辞める日の値段を決めます。契約書のどこを読むかは運営代行の契約書に8か所まとめました。

自社では掲載アカウントはオーナー様の名義のままにし、写真と掲載文も元データごとお渡しします。辞めるときに人質になるものを作らない、という方針です。

撮影と掲載文だけ、お願いできますか

お受けしていません。写真は掲載の一部で、掲載は値段、清掃、ゲスト対応、レビューと同じ回路の上にあるからです。1枚目を替えても、着いた人が困る部屋のままなら、取れた予約はそのまま星で戻ってきます。

お預かりするのは東京23区と札幌市で、旅館業許可で動いている物件か、これから許可を取る物件です。年180日の民泊新法のまま運営をお任せいただくことはできません（旅館業許可と民泊新法）。同時にお預かりするのは5件までで、下見のうえでお断りすることもあります（お断りする物件）。

報酬は売上の20%からの成果報酬で、予約のない月に固定の支払いはありません。この記事の数字はすべて自社6室の記録で、お預かりする物件の予約数や評価をお約束するものではありません。料率の比べ方は運営代行の費用に書いています。